АНТИКОР — национальный антикоррупционный портал
Киев: -11°C
Харьков: -10°C
Днепр: -8°C
Одесса: -9°C
Чернигов: -11°C
Сумы: -11°C
Львов: -8°C
Ужгород: -3°C
Луцк: -10°C
Ровно: -10°C

Рынок недвижимости ждет очередное потрясение

Рынок недвижимости ждет очередное потрясение
Рынок недвижимости ждет очередное потрясение

Снижение цен на квартиры в Киеве снова приостановилось. На прошлой неделе мы констатировали незначительный рост цен, на этой он сменился снижением, но всего на 0,1%. При этом, например, цены на двух- и трехкомнатные раздельные квартиры за неделю упали сразу на 1,1%, тогда как на однокомнатные и «гостинки» остались без изменений.

Несмотря на все свои недостатки и очевидное неудобство, малогабаритные квартиры по-прежнему самые востребованные. Однако они дешевеют гораздо медленнее, чем ожидают покупатели. Так, к примеру, «гостинки» с начала года подешевели в среднем на 5,2%, а однокомнатные квартиры – на 4,3%. Но минимальная цена на них так и не опустилась ниже 20-22 тысяч долларов. Это заставляет владельцев 10-15 тысяч долларов накоплений искать другие способы обзавестись собственным жильем.

Неделю назад мы писали о том, что в скором времени на рынке недвижимости появятся сравнительно дешевые квартиры с документами в только что сданных домах, которые составят ощутимую конкуренцию как застройщикам, так и продавцам старого ветхого жилья. Но это не единственная «опасность» для продавцов квартир в «хрущевках» и «гостинках».

В условиях кризиса застройщики проявляют невиданную гибкость и очень быстро подстраиваются под запросы покупателей. Уже не первый год на рынке существует тенденция сокращения площадей квартир, но в последние время она приобрела прямо таки радикальные формы.

До 2008 года в новых домах проектировались однокомнатные квартиры площадью от 50-60 квадратных метров. После кризиса минимальная площадь сократилась до 40 квадратных метров на однокомнатную квартиру, и девелоперам, которые брались за достройку недостроев, приходилось перепланировать этажи, увеличивать количество квартир, уменьшая их площади. Однако сегодня однокомнатная квартира в новостройке площадью 40 квадратных метров считается чуть ли не роскошью и прерогативой бизнес-класса, а в эконом- и социальном сегментах проектируют крохотные квартирки, которые по малогабаритности дают фору советским «гостинкам».

Речь идет о квартирах-студио, где в одном помещении находятся гостиная, спальня и кухня, а санузел лишь немногим больше душевой кабинки. Площадь таких квартир обычно составляет 18-20 квадратных метров, а в последнее время на рынке появились квартиры площадью 11 квадратных метров – такая минимальная площадь апартаментов в Loft House Podol .

Согласно действующим государственным строительным нормам (ДБН), минимальная жилая площадь в квартире должна составлять 15 квадратных метров, а площадь кухни – 7 кв. м. Следовательно, совсем уж малометражные квартиры являются нарушением строительных норм.

И в самом деле, большинство квартир площадью до 20 квадратных метров продаются в жилых комплексах печально известной УКО-Групп. Это, в частности, ЖК Lego House, «Панорамный городок», «Южный квартал», «Молодежная инициатива», «Родинний затишок», «Синеозерный» - всех их в КГГА называют незаконными. И если уж застройщик не утруждает себя получением разрешений на строительство, стоит ли ожидать от него соблюдения строительных норм?

Исключение составляют реконструкции бывших промышленных зданий под жилые объекты. Это упомянутый Loft House Podol и ЖК Smart House , где площадь квартир немногим больше – 18 кв.м.

Стоимость малогабаритных квартир в новостройках составляет 10-16 тысяч долларов, в то время как «гостинку» советской постройки можно купить минимум за 20 тысяч. Количество квартир на этаже будет примерно одинаковым, ремонт придется делать в обоих случаях, но в новых домах контингент жильцов обещает быть чуть лучше – без явных маргиналов.

Риелторы и сотрудники отделов продаж рассказывают, что квартиры до 20 квадратных метров покупают при помощи родителей студенты или молодые люди на самом старте карьеры, либо же под сдачу в аренду. Цели – те же, что и при покупке «гостинок», но при сдаче в аренду такая квартира окупится гораздо быстрее. Так, если «гостинка», приобретенная за 20 тысяч долларов, при сдаче в аренду за 3500 грн в месяц будет окупаться 12 лет (здесь и далее окупаемость рассчитана без учета амортизационных расходов и налогов), то та же квартира площадью 11 квадратных метров, даже если сдавать ее в аренду за 3000 грн в месяц, окупится за 8 лет. Если же в качестве примера рассмотреть квартиру площадью 18 квадратных метров в реконструированном доме, которая сегодня стоит около 400 000 грн, такая квартира при последующей сдаче в аренду окупится за 9,5 лет. Это опять-таки меньше, чем у самых дешевых «гостинок» и намного меньше, чем в среднем по городу. Правда, придется подождать окончания реконструкции.

По словам риелторов, которые занимаются продажей квартир на первичном рынке, объекты с минимальным метражом раскупают как горячие пирожки. Девелоперы идут навстречу покупателям и перепланировывают свои объекты в сторону уменьшения площадей однокомнатных квартир. Закономерно, что покупатели, которые раньше выбирали квартиру на вторичном рынке из-за ее малой площади и обусловленной этим дешевизны, будут все чаще отдавать предпочтение первичному рынку.

Исходя из этого, мы в очередной раз приходим к выводу, что продавцам «вторички», чтобы составить конкуренцию девелоперам, придется существенно снижать цену. Однако продавцы этого, похоже, пока не осознали, в результате чего объекты на рынке экспонируются по нескольку месяцев, в лучшем случае, а сделки заключаются все реже.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18542 объекта, что на 1,6% больше, чем на прошлой.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

26.04.2016

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

29026

-1,8%

-3,3%

С использованием аппроксимации

29756

-1,2%

+1,0%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1145

-0,1%

-4,3%

С использованием аппроксимации

1147

-0,2%

-2,4%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

29355

-2,6%

-1,4%

С использованием аппроксимации

30355

-1,6%

+4,4%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1158

-0,9%

-2,4%

С использованием аппроксимации

1170

-0,5%

+0,9%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

36859

-1,5%

-1,3%

С использованием аппроксимации

37591

-0,9%

+1,9%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1454

+0,3%

-2,3%

С использованием аппроксимации

1449

+0,1%

-1,5%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Голосеевского района на вторичном рынке – в течение полугода цены здесь выросли в среднем на 1,8%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках в Голосеевском районе :

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

Однокомнатные

+0,9%

+4,2%

-5,4%

Двухкомнатные

+4,0%

+7,0%

+2,5%

Трехкомнатные

-0,2%

-1,6%

+1,3%

На графике видно, что сравнительно стабильной в течение последних 6 месяцев была только цена трехкомнатных квартир – цены на одно- и двухкомнатные существенно колебались. В ноябре-декабре мы наблюдаем заметное снижение цен в этих сегментах, а в последние три месяца – рост. Цены на трехкомнатные квартиры вели себя противоположным образом – с октября по январь они росли, а в последние пару месяцев начали снижаться.

Новостройки Голосеевского района – очень неоднородный сегмент рынка. К ним относятся и небольшие ЖК на окраине города, и бюджетные новые дома на Саперное слободке и статусные жилые комплексы вроде Park Avenue или, в несколько меньшей степени, «Голосеево» и «Сонячна брама».

Видеообзор ЖК Park Avenue смотрите на канале Domik.ua

Рост цены в среднем по массиву очевидно вызван изменением состава предложения в сторону более дорогих объектов. Кроме того, подорожали в новостройках Голосеевского района четырехкомнатные и многокомнатные квартиры. И хотя их количество составляет лишь около 10% состава предложения, квадратный метр там стоит намного дороже, и это тоже сказалось на общей динамике цен.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель») проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 40 кв.м, жилая – 18,9, кухня – 8. Расположена на шестом этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $46 000 ($1150/кв.м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка») бульвар Ивана Лепсе, Соломенский район, Отрадный . Общая площадь квартиры – 50,4 кв.м, жилая – 30,5, кухня – 7,1. Расположена на верхнем этаже 5-этажного дома. Балкон не застеклен. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $35 000 ($694/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель») Минский проспект, Оболонский район, Минский массив . Общая площадь квартиры – 47,5 кв.м, жилая – 29,7, кухня – 7. Расположена на четвертом этаже 9-этажного дома. Балкон застеклен. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $40 500 ($853/кв.м).

Автор: Наталия Рева, аналитик Domik.ua

Источник: domik.ua

 


Теги статьи: Рынок недвижимостиНедвижимость

Дата и время 26 апреля 2016 г., 12:54     Просмотры Просмотров: 1676
Комментарии Комментарии: 0

Похожие статьи

Судья Татьяна Щасная: вопросы к имуществу — откуда такие доходы?
В Киеве громаде вернули «украденную» мошенниками недвижимость стоимостью 8 млн
Будут ли расти цены на недвижимость – эксперты дали прогноз

Скромный доход: прокурор ГПУ резко оброс ценными квартирами и авто
В Киеве за 4,5 миллиона продают дом винницкого налоговика Сергея Мельника
Новые донецкие: россияне воспользовались трагедией жителей Донбасса

Киевский особняк на земле топ-налоговика продают за 4,5 миллиона
Прокурору из Борисполя два года не предъявляют подозрение в незаконном обогащении
Продажи квартир в Киеве рухнули на 70%. Чего ждать дальше

Что будет с рынком недвижимости в Украине: резкий обвал или рост цен
В России шикарный дом чиновника стал эпицентром грандиозных скандалов
Беглому коммунисту Калетнику мама подарила 49 миллионов

Комментарии:

comments powered by Disqus
loading...
Загрузка...

Наши опросы

Чего вы больше всего ожидаете в следующем году?








Показать результаты опроса
Показать все опросы на сайте
0.581357