АНТИКОР — национальный антикоррупционный портал
Киев: -1°C
Харьков: 4°C
Днепр: 3°C
Одесса: 0°C
Чернигов: 0°C
Сумы: 3°C
Львов: -4°C
Ужгород: 0°C
Луцк: -2°C
Ровно: -1°C

Украинцам пора привыкать жить без доллара

Украинцам пора привыкать жить без доллара
Украинцам пора привыкать жить без доллара

Идя навстречу пожеланиям наших читателей, Домик решил рассчитать, сколько должна стоить квартира в разных городах Украины, исходя из доходного подхода оценки недвижимости.

Доходный метод предполагает определение рыночной стоимости недвижимости, исходя из размера прибыли, которую можно будет извлечь из коммерческого использования этой недвижимости. При инвестировании это – ключевой фактор.

До недавнего времени в Украине действовала американская практика определения рыночной цены квартиры - как равной 100 арендным платам за эту квартиру. Эта практика оправдывала себя как в период активного роста цен в 2005-2008 гг, так и после кризиса 2008 – вплоть до 2014 года, когда начался обвал курса гривны. Еще в 2013-м квартиру стоимостью в $50 000, при определенной доле везения, можно было сдать за 3500-4000 грн, т.е., сумму, эквивалентную $500. Сейчас же доходность недвижимости упала более чем в 2 раза, опустившись даже ниже европейского уровня.

Кстати, о Европе, стремление в которую уже не первый год декларирует Украина. Принцип «цена квартиры равна 100 арендным платам» действует в США, но не там. В Европе доходность недвижимости составляет 6-7% годовых, то есть, цена квартиры равна примерно 185 арендным платам. И этот показатель считается высоким по сравнению с депозитными ставками.

Но в Европе отсутствует другой, характерный для Украины, фактор риска: ценообразование на рынке недвижимости осуществляется в местной валюте или евро и мало зависит от колебаний валютных курсов.

При расчетах, основанных на доходном методе, нужно учитывать одну его характерную особенность. Метод позволяет прогнозировать стоимость объекта инвестирования в перспективе, но с учетом роста цены объекта. В Украине же сегодня о росте говорить не приходится – и экономика, и цены на недвижимость в глубоком пике.

Арендодатели, особенно, те из них, кто год, два или 5 лет назад инвестировали в недвижимость, ожидая получить определенную прибыль, пытаются компенсировать убытки, привязав стоимость аренды к курсу доллара. Но за 5 лет рынок аренды почти полностью от доллара отошел, арендаторы привыкли к ценообразованию в гривне. И хотя спрос на рынке аренды есть, за доллары или даже за гривны по курсу снимать квартиры никто не хочет – и арендодателям приходится либо закреплять цену аренды в национальной валюте, либо бесконечно ждать арендаторов с долларами.

Сколько же должна стоить квартира, чтобы инвестировать в недвижимость снова стало выгодно?

По словам риелторов, стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет от 3-3,5 тыс. грн в отдаленном спальном районе до 5-6 тысяч в центре. Возьмем за основу расчета среднюю «однушку» с хорошим ремонтом, аренда которой стоит 4500 грн в месяц. Чтобы инвестирование в объект недвижимости стало выгодным для инвестора – потенциального арендодателя, стоить этот объект должен 450 000 грн (4500×100=450 000 грн).

Это и по ценам 2013 года маловато: квартира, которую можно было сдать за 4500 грн, стоила не $55 000 (450 000/8=56250), а в пределах 70-80 тыс. А по сегодняшнему курсу межбанка, 450 000 грн – это всего 17300 долларов (450 000/26=17308). Или, для квартиры площадью 35-40 кв. м, 450-500 долларов за квадратный метр.

Стоимость двухкомнатной квартиры в Киеве, рассчитанная по тому же принципу, должна составлять 550 000 – 600 000 грн. За основу расчета мы взяли стандартную «двушку» в спальном районе Киева с хорошим ремонтом – такие квартиры, как говорят операторы рынка, сдаются сегодня за 5000 – 6000 грн.

В долларовом эквиваленте – это 21,5-23 тысячи. Квадратный метр, исходя из средней площади «двушки» советской постройки в 50-55 кв. м, должен стоить еще меньше – 400-450 долларов.

Трехкомнатная квартира, аренда которой сегодня обходится в 6000-7000 грн, стоить должна, соответственно, 600 000 – 700 000 грн. Или 23-27 тыс. долларов. Квадратный метр - при площади в 70-80 метров – $330-340.

Долларовые цены кажутся беспрецедентными и нереальными? Так, может быть, хватит уже рассчитывать в долларах стоимость недвижимости в Украине, где и зарплаты, и цены на аренду в гривне? Тогда, возможно, и курс будет меньше лихорадить, и покупатели и продавцы квартир будут лучше представлять себе цены на недвижимость.

Источник: domik.ua


Теги статьи: ДолларКурс доллара

Дата и время 09 февраля 2015 г., 15:47     Просмотры Просмотров: 3212
Комментарии Комментарии: 0

Комментарии:

comments powered by Disqus
loading...
Загрузка...

Наши опросы

На чьей вы стороне в событиях под Радой?







Показать результаты опроса
Показать все опросы на сайте
0.058549