Постріл у совість: що не так із продажем офісу «Аркади»

Того ранку о 9.55 під виття сирени Фонд гарантування вкладів фізичних осіб почав продаж офісного приміщення збанкрутілого банку «Аркада» і напрочуд впорався.

Коли, кому і за скільки продали цю будівлю, — це історія про те, як поряд з українцями, які ціною власного життя завойовують для своєї країни право на існування, досі є жителі України, які ведуть не менш запеклу боротьбу за власне збагачення. Юлія Самаєва, ZN .

То що не так із продажем офісу «Аркада»?

Будинок на Ольгинській у самому серці столиці відомий і відомий — справжня перлина ринку комерційної нерухомості: розташування впритул до верхнього виходу метро «Хрещатик», безпосередня близькість до урядового кварталу, 14 з лишком тисяч квадратних метрів офісних приміщень. Зрозуміло, що на таку перлину і попит, і ціна мають бути високими. Ось тільки не в Україні.

Банк «Аркада» визнали неплатоспроможним влітку 2020 року, а його майно, згідно із законодавством, опинилося у Фонді гарантування вкладів, який уповноважений його продати, щоб компенсувати завдані збитки. Але будівля на Ольгинській, головний актив банку (приблизно 30% від усього його капіталу), у фонд потрапила не одразу. Напередодні ліквідації його з банку вивели (як заставу за кредитом), переоформивши права власності на Олега Неліна, який у свою чергу передав будинок в іпотеку Тарасу Будейному. Вони обидва пов’язані з колишнім міністром екології часів Януковича та власником газодобувної компанії Burisma Миколою Злочевським , який зараз переживає розшук в ОАЕ. Нелін у зв’язці зі Злочевським із 2000-х і як найманий працівник, і як менеджер, і як співвласник у компанії отця Злочевського. Коротше кажучи, все було. Будейний — один із топів Burisma та багаторічний помічник міністра-втікача за часів його депутатства.

Втім, перша спроба Злочевського забрати основний «аркадний» актив виявилася дуже незграбною і напрочуд невдалою. Можна було б написати щось про героїчну судову боротьбу фонду за повернення державі цінного активу, якби не подальші події. Тож обмежимося лише констатацією факту — фонд повернув актив.

За два роки будівлю на Ольгинській виставляли на продаж майже три десятки разів (!) — і жодного бажаючого купити перлину.

Злякала ціна? Та ні, вона була цілком адекватною ринку на той момент. Швидше за все, напружувала перспектива боротися за актив зі Злочевським. Зазвичай, коли йдеться про такі неординарні об’єкти, темних конячок серед потенційних покупців немає, більш того, особливо одіозні свідомо на кожному розі розповідають про свою зацікавленість в активі та дуже серйозні наміри. Майже як дуель поглядів перед боксерським поєдинком лише той, хто відвів очі першим, навіть у ринг не виходить.

Та й сама судова тяганина, пов’язана з поверненням активу і тривала аж до жовтня цього року, відлякувала. Тому що суди — це дорого та обтяжливо для всіх потенційних покупців, окрім тих, хто може припинити ці суди одним телефонним дзвінком.

Звичайно, це розуміли у фонді, але вперто виставляли будівлю на продаж, хоч у ринг ніхто не виходив. А згідно з процедурою, якщо покупців немає і об’єкт ніяк не вдається продати, один шлях — на голландський аукціон. І якщо нормальний аукціон передбачає підвищення ціни, то на голландському аукціоні ціну навпаки знижують.

Це тільки в теорії на голландських аукціонах повинні продавати один мотлох, на практиці там нерідко і невипадково виявляються найбільш привабливі активи, які хтось хоче купити за найнижчою ціною. Що, власне, і сталося із будинком на Ольгинській, вартість якого 10 жовтня стартувала з мільярда гривень і протягом нетривалих торгів опустилася до 350 млн. грн.

Саме так офісний центр площею 14 тис. кв. м у центрі Києва купили за ціною 700 дол. за квадратний метр, бонусом новим покупцям відійшла ще й ділянка столичної землі під нею 50 соток.

Скажете, але ж ринку немає, в країні війна, інвестори причаїлися. Так, дійсно, для інвестицій час найгірший із можливих. Але чому ж тоді не зачекати на кращий момент? Адже навіть зараз, у війну, квадратний метр у недобудованому «Аркадою» ж панельному ЖК на узбіччі Харківського масиву досі, за відсутності попиту та власне забудовника, коштує майже 2 тис. дол. А комерційна нерухомість у центрі зараз, хоча ринку й немає , не обходиться дешевше за 3,5 тис. дол. за метр.

Скажете, що краще так, ніж нагромадити на плечі платників податків ще й цей актив, бо комунальні та охорона такої великої будівлі влетять у копійчину. Справедливо, тільки актив цілком нормально забезпечує себе сам. Будівля не пуста і принаймні на дві третини наповнена орендарями. Зрозуміло, що часи важкі для всіх, навіть для орендарів з Ольгинської (можливо), але за нинішньою середньою ціною оренди в цьому районі навіть за умови, що лише третина орендарів її оплачує, будівля генерує 2,5 млн. грн. на місяць. Цілком могло б вистачити на утримання та очікування кращих часів.

Скажете, краще покласти в бюджет хоч копійку, ніж нічого. І тут важко не погодитися, ось тільки вибір із самого початку був між копійкою та гривнею, а варіант «нічого» нам свідомо нав’язали. Такий неординарний об’єкт взагалі можна було не продавати, враховуючи розташування і дохід, що генерується ним, і простоту отримання цього доходу, з яким легко впорається навіть «неефективний державний власник». Але цей варіант навіть не розглядали, розглядали варіант продати, та ще й за безцінь.

Загалом на останньому аукціоні покупців було три компанії. Перша — фірма, про діяльність якої багато міг би розповісти заступник керівника офісу президента Андрій Смирнов. Друга — компанія-ноунейм, яка мала прикрасити самоту першої фірми на торгах. Третя - загадкова «Системойлінженеринг», назва якої прямо вказує на максимальну віддаленість цієї ТОВшки від ринку нерухомості. Оскільки темних конячок, як ми вже згадували, у цьому бізнесі немає, більшість сторонніх спостерігачів ставили на першу фірму. Хороша новина — вона програла і, незважаючи на всі зусилля, не змогла скасувати результати торгів. Погана новина — програла не комусь там із ринку, а самому Злочевському.

Звичайно, «Системойлінженеринг» не належить Злочевському безпосередньо, його власниця — кіпрська «Ділоретіо Холдінгз», яка, у свою чергу, належить також кіпрським конторам — «Сермінара Лімітед» і «Гласімо Лімітед» (нормальні назви, ймовірно, закінчилися, був каталог Ікеа). Отже, кінцевим бенефіціаром першої компанії є Карина Злочевська, а другою — Ганна Злочевська. І навряд чи вони лише повні тезки дочок Злочевського.

Так, одіозний газовий магнат та хрестоматійний регіонал, люди якого намагалися дати найбільший в історії України хабар, продовжує тут брати все, що йому подобається, і за тією ціною, яка його влаштовує. Тобто за смішні насправді гроші, бо за нормальних умов та ринку інвестиція в цей актив окупиться менш ніж за чотири роки, а головне — регулярно приноситиме дохід.

Важко уявити глибину прірви ідіотизму, в яку спустилися дайвери Фонду гарантування вкладів, продавши Злочевському під час президентства Джо Байдена. Але ми не дозволимо собі уявити, що у фонді не вміють користуватися Гуглом і не перевіряють кінцевих бенефіціарів покупців. Те, що згідно з буквою закону та процедурами в цій історії немає жодного порушення, не тішить, швидше, навпаки.

Організатори аукціонів із Фонду гарантування, які так завзято боролися зі Злочевським у судах, робили це, щоб потім все одно віддати йому актив, лише законнішим способом і все ж таки не якимось там помічникам, а кревній рідні. Причому їхнє бажання зробити йому цей цінний подарунок не зупинило навіть наймасштабніше бомбардування столиці з початку війни. Поки кияни сиділи у бомбосховищах, їх обікрали. Втретє. Бо до того їх кинули «аркадівські» банк та забудовник.

Згадуйте цю історію щоразу, коли вам розповідатимуть про магію приватизації, про необхідність ось прямо зараз позбутися 80% всього майна та знайти копійчину до бюджету та інші «вмерівські» гасла.

Насправді неважко уявити, скільки дійсно цінних активів піде за безцінь, і ви навіть не зможете довести, що це мало, тому що немає ні ринку, ні попиту. Насправді неважко уявити, яким буде відсоток усім відомих морд серед облич щасливих покупців. Що справді важко, так це осягнути рівень цинізму людей, які у війну не гірші, ніж ворог, мародерять у себе ж у країні.

skelet.info